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(3472)大江戸温泉リート投資法人を分配金・優待目的で買い付けました

 投資主への分配金は5月、11月末の年2回、1口あたり2,380円の支払いを予定しています。7月10日終値86,800円の場合、分配金利回りは5.48%になります。また、10口以上を保有すると、投資主優待として宿泊優待券を受取れます。

分配金

 過去3期分の1口あたり分配金を振り返ると、2017年11月期:2,392円、2018年5月期:2,435円、2018年11月期2,466円となっています。

 2019年5月期及び11月期の分配金は1口あたり2,380円。過去と比較すると、金額が少し減っています。これは、旗艦店舗である大江戸温泉物語レオマリゾートの賃料を見直したことが要因です。レオマリゾート内にある遊園地等の運営維持費を考慮した結果、賃料の値下げに至っています。他3物件の賃料を経営実態に合わせて値上げしましたが、レオマリゾートの賃料値下げ分を十分に補えず、予定されている分配金額は引き下げられています。

 また、賃料には変動分があり、経営状況によって分配金が若干上下に変動するようです。

投資主優待

 額面1,000円の宿泊優待券を5口保有で1枚、10口保有で2枚受取れます。有効期限は1年間で、年2回受取れます。宿泊時期を調整すれば、5月期分と、11月期分の優待券をまとめて使用できます(会計時の使用枚数に制限なし)。これなら宿泊費をかなり安く済ませられそうです。

 しかし、土日祝日は使用不可との縛りがあります。他にも、年末年始、お盆、ゴールデンウィーク等の大型連休も使用不可です。なので、平日に宿泊できるなら、使える優待になります。

 なお、優待が使える宿泊施設数は、2017年は9施設でしたが、現在は14施設まで増えています。

大江戸温泉リート投資法人の買い付けについて

 5月末の権利落ち以降、株価はしばらく値下がりしていましたが、最近になり勢い良く値上がりしているように感じて、置いていかれる前に買い付けました。

 消費税増税による宿泊者減少の懸念がありますが、当リート法人の業績見通しは、日本政府による観光立国政策の後押しもあり、温泉宿泊施設の経営は安定的と見ており、悲観的ではありません。よって、物件の賃料値下げによる、分配金減額の可能性は低いと考えます。

 温泉宿泊施設の抱える問題として、後継者不足や施設の老朽化があります。これら問題の解決策の1つとして、当リート投資法人への買収引き合いもあります。中長期的に見れば、公募増資により運営施設を増やすことが見込まれます。その際に株価が変動しそうですが、何時になるかはわかりません。それよりも5.4%の利回りプラス投資主優待受取りの実現を優先させました。

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