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(3252)日本商業開発から第18期株主総会の通知が到着

日本商業開発300株を保有していると、株主優待として3,000円分のジェフグルメカードが年2回(3月,9月権利)貰えます。よって優待目的で300株を保有しています。株主総会の通知には、1株当り期末配当金を55円支払う旨が記されているので、300株保有している場合の配当優待利回りは6月11日終値1,947円で3.85%になります。
結構な高利回りな銘柄ですが、現状の配当及び優待の継続は今後も可能なのでしょうか。業績の中身を確認しました。

 

第18期業績(連結)

売上高: 3,126億円(前期比 17.5%増)
営業利益:   37億円(前期比 23.9%減)
経常利益:   30億円(前期比 41.2%減)
当期純利益   20億円(前期比 69.6%減)
1株当り当期純利益: 109.61円
1株当り純資産額: 1,135.12円

構成比の97.3%を占める主力の不動産投資事業では、主要都市部にある商業地等の優良物件を仕入れ、開発を行い、高値で売却することによって利益を稼いでいます。今期は前期と比較して売上は増加したものの、売却案件の利益率が低下した為、前期よりも利益が減少しています。
また、海外関係会社において、借入金の金利が上昇したことによる株式の評価損を計上したことも減益の要因となっています。

今後の見通し

対処すべき課題によると、販売用不動産の仕入れに注力し、増収増益を図っていますが、不動産売却時の利幅の減少が気掛かりです。
実店舗を構えての対面商売は、アマゾン等のネット販売に押されており、経営環境が年々厳しくなりつつあります。そのような状況で、商業不動産の売却における利幅が今後拡大していくのは難しいように感じます。
販売用不動産は銀行からの借入れ金によって調達しています。よって、金利が上昇すると、販売用不動産を保有しているだけで利益が減少してしまいます。第18期の実績では5億4千万円の支払利息でしたが、金利次第では利益を脅かす危険を孕んでいます。

保有方針

対面販売の事業環境、金利変動のリスクを考えると、積極的に借入れを増やし、販売用不動産を多く調達することに対して、ちょっと危ない気がします。いつまでも売却できない、或いは金利上昇による販売用不動産の投売りなんて事態が発生しなければ良いのですが。
最近、日本商業開発の株価は上昇しており、それなりの含み益が生じています。このまま上昇してくれるのなら、有り難く利益確定させて頂く方針です。

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