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(3252)日本商業開発で高利回り運用を目論む

 日本商業開発の株式を1株あたり1,500円で300株購入の場合、株の買い付け金額45万円に対する、配当金(16,500円)と株主優待(6,000円)を合算した利回りは5%になります。株主優待は有効期限が無く、お釣りも出るジェフグルメカードなのもポイントです。

配当及び株主優待

 配当金は3月末権利のみで、1株あたり55円を予定しています。

 また、株主優待のジェフグルメカードは、3月及び9月末権利で、それぞれ3,000円分づつ受取れます。ただし、条件として「毎年3月31日及び9月30日現在の株主名簿に記載または記録された株主さまで、下記に記載する株式を保有されている株主さまを対象といたします。 」と日本商業開発のホームページに明記されています。これを文面どおり解釈すると、今株を買って、9月末の権利を得ても、12月には配当も優待も貰えません。配当・優待を得られる時期は翌年3月末権利による6月になります。先は長いです。

今買いを検討する理由

 株価が底値圏にあると考えているからです。主要都市部を中心とした不動産投資は好調で、2019年度の売上高は過去最高の水準です。また、米国ロサンゼルスに不動産を取得しており、海外への進出を図っています。また、2020年度の業績見通しも強気であるため、株価の値上がりが見込めます。

 一方で、所有する不動産と借入金(借入れ期間は10~30年と長期ですが、安心はできません。)の残高は拡大を続けており、不動産が収益を生まなくなる、借入金の金利負担が増加するといった業績への懸念もあります。

 リスクを限定するため、保有株数を300、時価45万程度を配当・優待目的で買い付け、しばらく様子を見ることにします。過去に保有していたこともありますが、株価が値上がりしないので売却しています。最近の株価は、その時よりも安くなっているので、個人的に、お買い得感があります。

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ジェフグルメカードを貰った後に(3252)日本商業開発株を売却

株主優待及び配当金目的で300株を保有していた日本商業開発ですが、7月に全ての保有株式を売却しました。売却利益は無いに等しいですが、株主優待(ジェフグルメカード 3,000円分)と配当金(16,500円)はきっちり頂きました。

 

売却後の株値の動き

何故か株を売ると上がるのですが、今回も上がっています。最近の動きは、上昇トレンド入りしたと感じるくらい強いです。つい、9月権利分の優待欲しさに買い注文を入れてしまいそうになります。

 

株を売却した理由

土地の仕入れに採用2年目3年目のメンバーが活躍しているとあったのですが、2,3年の経験で土地の目利きに期待できるのかと疑問を覚えました。更に、土地の仕入れから売却まで、一連の流れを採用から2,3年のメンバーが担当するようです。そのようなメンバーが価格交渉を行い、有利な価格で売却できるのでしょうか?
事業報告書には、過去最高の売上が立ったと喜ばしいことのように表現されていますが、借金を増やし、転がす土地を増やしているのだから売上が増えるのは当然の流れでしょう。寧ろ売却案件の利益率の低下、金利上昇による経常利益の圧迫といったリスクが在るにも関わらず、新人を使って土地を買い集めているような体制で適切に対処できるのか不安になります。

 

株価が上がる理由

以上の理由により株を手放しましたが、株価は値上がりしていきます。そこで、株価が値上がりする理由を考えました。

日本商業開発では、土地を購入し、その土地にスーパー等のテナントが入り、そこからの賃料を稼ぐ「地主ビジネス」主力とし、国内に広く展開すると共に、更に海外進出にも意欲を示しています。
従って、今後も売上は増加することが見込まれ、利益率が低下したとしても、売上の圧倒的な増加により利益が更新されることが期待されます。
さて、このシナリオを実現する場合は、個々の案件の利益率がポイントになりますが、如何なる結果になるでしょうか。第1四半期決算後の株価の推移に注目です。

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(3252)日本商業開発から第18期株主総会の通知が到着

日本商業開発300株を保有していると、株主優待として3,000円分のジェフグルメカードが年2回(3月,9月権利)貰えます。よって優待目的で300株を保有しています。株主総会の通知には、1株当り期末配当金を55円支払う旨が記されているので、300株保有している場合の配当優待利回りは6月11日終値1,947円で3.85%になります。
結構な高利回りな銘柄ですが、現状の配当及び優待の継続は今後も可能なのでしょうか。業績の中身を確認しました。

 

第18期業績(連結)

売上高: 3,126億円(前期比 17.5%増)
営業利益:   37億円(前期比 23.9%減)
経常利益:   30億円(前期比 41.2%減)
当期純利益   20億円(前期比 69.6%減)
1株当り当期純利益: 109.61円
1株当り純資産額: 1,135.12円

構成比の97.3%を占める主力の不動産投資事業では、主要都市部にある商業地等の優良物件を仕入れ、開発を行い、高値で売却することによって利益を稼いでいます。今期は前期と比較して売上は増加したものの、売却案件の利益率が低下した為、前期よりも利益が減少しています。
また、海外関係会社において、借入金の金利が上昇したことによる株式の評価損を計上したことも減益の要因となっています。

今後の見通し

対処すべき課題によると、販売用不動産の仕入れに注力し、増収増益を図っていますが、不動産売却時の利幅の減少が気掛かりです。
実店舗を構えての対面商売は、アマゾン等のネット販売に押されており、経営環境が年々厳しくなりつつあります。そのような状況で、商業不動産の売却における利幅が今後拡大していくのは難しいように感じます。
販売用不動産は銀行からの借入れ金によって調達しています。よって、金利が上昇すると、販売用不動産を保有しているだけで利益が減少してしまいます。第18期の実績では5億4千万円の支払利息でしたが、金利次第では利益を脅かす危険を孕んでいます。

保有方針

対面販売の事業環境、金利変動のリスクを考えると、積極的に借入れを増やし、販売用不動産を多く調達することに対して、ちょっと危ない気がします。いつまでも売却できない、或いは金利上昇による販売用不動産の投売りなんて事態が発生しなければ良いのですが。
最近、日本商業開発の株価は上昇しており、それなりの含み益が生じています。このまま上昇してくれるのなら、有り難く利益確定させて頂く方針です。

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